To dokument, który w kolejnych latach może zdecydować, gdzie w Dziwnowie, Międzywodziu, Dziwnówku i Łukęcinie będzie można budować, a gdzie możliwości inwestycyjne zostaną mocno ograniczone. Gmina opublikowała właśnie projekt planu ogólnego skierowany do ponownego uzgodnienia. W dokumentacji znalazł się bardzo mocny zapis: nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową nie przewidziano. Powód? Już dziś rezerwa terenów przeznaczonych pod mieszkania jest znacznie większa niż wyliczone zapotrzebowanie.

Nowa wersja projektu Planu Ogólnego Gminy Dziwnów pojawiła się w Biuletynie Informacji Publicznej w czwartek, 20 sierpnia. Dokument został skierowany do ponownego uzgodnienia. Wraz z nim udostępniono prognozę oddziaływania na środowisko, dane przestrzenne, mapę uwarunkowań oraz liczące 79 stron uzasadnienie.

I właśnie w uzasadnieniu pojawiają się liczby, które pokazują skalę specyfiki nadmorskiej gminy.

Według dokumentu pod koniec 2024 roku gminę Dziwnów zamieszkiwało 3448 osób. Jednocześnie na jej terenie znajdowało się aż 4805 mieszkań. Oznacza to średnio zaledwie 0,72 osoby przypadającej na jeden lokal. Autorzy planu tłumaczą ten wynik turystycznym charakterem gminy. Znaczna część mieszkań to drugie lub kolejne lokale należące do osób, które nie są stałymi mieszkańcami gminy.

516 wolnych działek już czeka na zabudowę

Jeszcze ciekawiej wyglądają wyliczenia dotyczące przyszłego budownictwa. W obowiązujących planach miejscowych oraz wyznaczonych obszarach uzupełnienia zabudowy naliczono 516 niezabudowanych działek przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową.

Ich łączna chłonność została oszacowana na około 1170 osób. Tymczasem maksymalne zapotrzebowanie na nową zabudowę, przyjęte na potrzeby projektu planu, wynosi 650 osób. Wniosek projektantów jest jednoznaczny: „nie wyznacza się nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową”.

Wyjątkiem ma być teren oznaczony jako 9SW w Międzywodziu, przeznaczony zgodnie ze Strategią Rozwoju Gminy pod budownictwo komunalne dla około 60-80 osób. To bardzo ważny zapis zwłaszcza dla właścicieli gruntów, które dziś nie są objęte miejscowymi planami.

Masz działkę? Ten plan może mieć ogromne znaczenie

Plan ogólny nie jest kolejnym dokumentem, który po uchwaleniu można schować do szuflady. Ma zastąpić dotychczasowe studium i stanie się aktem prawa miejscowego. To właśnie z nim będą musiały być zgodne przyszłe miejscowe plany oraz decyzje o warunkach zabudowy. Dokument określi również maksymalną intensywność i wysokość zabudowy, udział powierzchni zabudowanej oraz minimalną powierzchnię biologicznie czynną.

Szczególne znaczenie mają tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. W projekcie zapisano wprost, że na terenach pozbawionych miejscowego planu poza obszarem uzupełnienia zabudowy nie będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Rozwiązanie ma ograniczyć dalsze rozpraszanie zabudowy.

Nie oznacza to, że każda niezabudowana działka nagle straci możliwość zagospodarowania. W przypadku terenów posiadających obowiązujący plan miejscowy kluczowe pozostają jego ustalenia. Plan ogólny będzie natomiast niezwykle istotny dla przyszłych procedur planistycznych oraz terenów, na których inwestycje wymagają decyzji WZ.

Dziwnów podzielony na setki stref

Projekt dzieli teren gminy na strefy o różnych funkcjach. Wyznaczono m.in. 44 strefy wielofunkcyjne z zabudową wielorodzinną, 130 z zabudową jednorodzinną, aż 236 stref usługowych oraz 97 stref zieleni i rekreacji. Są także strefy gospodarcze, infrastrukturalne, otwarte czy komunikacyjne. Nie przewidziano natomiast stref handlu wielkopowierzchniowego.

Dla każdej z nich plan ma określać zasady, które później będą przekładały się na możliwości inwestowania.

GUS przewiduje mocny spadek liczby mieszkańców

W dokumentacji znalazła się też prognoza demograficzna, która mocno rzuca się w oczy.

Przy 3448 mieszkańcach według stanu z 2024 roku, prognoza GUS wykorzystana przez projektantów wskazuje na 1970 mieszkańców w 2044 roku. Po zastosowaniu przewidzianych prawem metod obliczeniowych projektanci uzyskali wręcz ujemne zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową.

Przepisy pozwalają jednak w przypadku gmin tej wielkości przyjąć minimalne zapotrzebowanie na poziomie 500 osób, które następnie może zostać zwiększone o 30 procent, do wspomnianych 650 osób.

W nadmorskiej gminie sama liczba stałych mieszkańców nie pokazuje oczywiście całego rynku nieruchomości. Dziwnów, Dziwnówek, Międzywodzie i Łukęcin funkcjonują w dużej mierze dzięki turystyce, apartamentom i lokalom wykorzystywanym sezonowo. Autorzy opracowania sami zwracają uwagę, że klasyczne wskaźniki mieszkaniowe są przez ten charakter gminy mocno zaburzone.

To jeszcze nie jest ostateczny plan

Na razie mówimy o projekcie skierowanym do ponownego uzgodnienia, a nie o przyjętym planie ogólnym. Sama publikacja nie oznacza więc, że od dziś zmieniły się zasady zabudowy działek. Pokazuje jednak bardzo wyraźnie kierunek, w którym zmierza polityka przestrzenna gminy.

Rezerw mieszkaniowych jest już tak dużo, że projekt nie przewiduje otwierania kolejnych terenów pod zabudowę. W gminie, w której deweloperskie i apartamentowe inwestycje od lat zmieniają krajobraz kolejnych miejscowości, może to być jedna z najważniejszych decyzji planistycznych na najbliższe lata.