Rozmawiamy z autorem projektu planu zagospodarowania przestrzennego Promenady Centrum w Międzyzdrojach, Panem Leszkiem Jastrzębskim.

Czy jako główny projektant i autor planu, mógłby Pan nakreślić zarys historyczny jego przyjęcia?

– Po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Międzyzdroje w czerwcu 2018 roku, Pan Burmistrz jesienią tego roku podkreślał, że opracowanie planu miejscowego dla Promenady Centrum powinno być sprawą priorytetową i doprowadził do uchwalenia tego tak ważnego, newralgicznego i oczekiwanego od lat planu w najkrótszym możliwym terminie. Od zakończenia prac nad studium mogliśmy kontynuować pracę nad planem. Uzgodnienia dotyczące projektu planu trwały od lutego do lipca 2019 roku następnie odbyło się wyłożenie projektu do publicznego wglądu oraz dyskusja publiczna, podczas których każdy miał prawo zapoznać się z projektem i wnieść do niego uwagi. W listopadzie projekt wraz z listą nieuwzględnionych uwag przekazano do procedowania w ramach prac Rady Miejskiej.

Czy uwagi te zostały rozpatrzone?

– Oczywiście, uwagi wniesione do projektu planu, zgodnie z ustawowymi kompetencjami Burmistrza, zostały rozpatrzone, a wszystkie nieuwzględnione przekazane radnym do ostatecznej weryfikacji. Sam plan został przyjęty przez radnych na sesji w dn. 14 stycznia 2020 roku.

Czyli sytuacja wydawała się być jasna i klarowna?

– Tylko przez chwilę, ponieważ w wyniku złożonych skarg na ustalenia planu, 25 lutego 2020 roku wojewoda, mimo złożonych wcześniej wyczerpujących wyjaśnień,  rozstrzygnięciem nadzorczym uchylił ustalenia dla kilku terenów elementarnych z tego planu. 

Jakie zastrzeżenia i uwagi zostały wniesione przez wojewodę?

– Dotyczyły one ustalonych w planie wskaźników dla powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej oraz zgodności tych ustaleń z zapisami studium. W zapisach studium przewidziano, że w pewnych szczególnych uwarunkowaniach, wynikających choćby z istniejącego już zagospodarowania nieruchomości, nie da się przy sporządzaniu projektu planu miejscowego zachować ustalonych w studium parametrów, jako wytycznych ogólnych. Takie szczególne sytuacje zdarzają się zawsze i wszędzie. Nie da się w skali studium przewidzieć i zaplanować wytycznych dla każdego przypadku, każdej nieruchomości, dlatego stosowny zapis umożliwiający niewielkie odstępstwa od reguły przewidzieliśmy i został on uwzględniony w dokumencie – jak okazało się bez zrozumienia, jeżeli chodzi o służby wojewody.

W wyniku rozstrzygnięcia wojewody i uchylenia części planu, musieli Państwo uzgodnić dalszy sposób postępowania. Co udało się uzgodnić?

– Tak, po wystąpieniu przez burmistrza do wojewody z propozycją dalszego procedowania, w maju 2020 r. udało się uzgodnić tryb kontynuowania prac i procedowania planu. W wyniku tych ustaleń musieliśmy ponowić niektóre, istotne z punktu widzenia procedury uzgodnienia dla uchylonej części planu. Wojewoda wskazał tu jako minimum Urząd Morski w Szczecinie, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w Szczecinie oraz Inspekcję sanitarną.

Czy ustalano wtedy, oprócz wspomnianych przez Pana wcześniej parametrów, inne parametry jak np. wysokość zabudowy?

– Do uzgodnień przedłożono projekt zawierający ustalenia dot. parametrów zabudowy odpowiadające tym zapisanym w przyjętym w styczniu planie. Zmiany dotyczyły wyłącznie wspomnianych wskaźników dot. powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej. Na tym etapie uwagi do projektu wnosił jedynie Urząd Morski w Szczecinie, ale ich uwzględnienie nie miało istotnego znaczenia dla rozstrzygnięć planu. 

Podczas posiedzenia Rady Miejskiej w Międzyzdrojach w dniu 25 lutego br., procedowany był wspomniany projekt uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego obszar Centrum Promenady w zakresie wspomnianych przez Pana terenów. Których dokładnie?

– Procedura obejmowała tereny będące przedmiotem rozstrzygnięcia wojewody i w wyniku uchwalenia tej części planu cały jego obszar pomiędzy ulicami Bohaterów Warszawy, Promenady Gwiazd, Romualda Traugutta, Tysiąclecia Państwa Polskiego, Ignacego Krasickiego, Krótką, Gryfa Pomorskiego, Adama Mickiewicza i Rybacką, zgodnie z uchwałą inicjującą prace planistyczne będzie objęty ustaleniami planu miejscowego.

To te tereny, które wpisują się w opisane przez Pana ,,szczególne sytuacje”?

Tak, proszę zwrócić uwagę choćby na przykład terenu elementarnego obejmującego wejście na molo, wszyscy znamy to miejsce. To teren nieruchomości wydzielonej w planie i zabudowanej praktycznie w 100%, a mimo tego w świetle wspomnianych rozstrzygnięć Wojewody, musieliśmy dla niego zapisać wskaźniki maksymalnej pow. zabudowy na poziomie 80% i powierzchni biologicznej jako minimalnej – 10%. Dlatego właśnie w Studium, które określa generalne kierunki, zasady, parametry czy wskaźniki, przewidziano możliwość odstępstwa od tych ustaleń w uzasadnionych przypadkach. 

Chciałbym podkreślić, że przyjmując ten projekt, dopełniamy w tej ważnej przestrzeni miasta aktu prawa miejscowego, który zabezpieczy ostatecznie pozostałe jeszcze tereny przed niepożądanymi formami zainwestowania realizowanymi na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Jakie Pana zdaniem było podłoże problemu z którym musieliście się Państwo zmierzyć?

– Miasto Międzyzdroje wciąż jeszcze uznawane jest za przykład pięknego kurortu, którego centralna część, z uwagi na zachowane, wartościowe elementy historycznego zagospodarowania i zabudowy od lat była wskazywana przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków do objęcia prawną formą ochrony. Jednocześnie to miejsce niezwykle silnej presji inwestycyjnej. Pogodzenie tych kwestii to główne wyzwanie, a podstawowym narzędziem uregulowania zasad użytkowania, zabudowy i zagospodarowania ternu, w tym ochrony elementów zabytkowych jest właśnie plan miejscowy. 

Co możemy powiedzieć o założeniach planistycznych realizowanych planem?

– W planie ustalono przede wszystkim funkcję poszczególnych terenów, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, zasady dotyczące zagospodarowania terenów i obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych, zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków (w szczególności niska intensywność zabudowy – sam charakter takiej zabudowy na dużych działkach, nasycenie zielenią, ochrona założenia parku zdrojowego i inne). Wskaźniki, współczynniki, parametry dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu regulują ustalenia szczegółowe dla terenów elementarnych. Ich stosowanie w realizacji zagospodarowania terenu zapewni spełnienie wymagań w zakresie kształtowania i ochrony ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury.

Wywiad zrealizowano przez
Biuro Burmistrza Gminy Międzyzdroje
fot. Nick Fury