Wchodzące w życie 19 września 2020 r. zmiany w Prawie budowlanym, wprowadzone ponad pół roku wcześniej nowelą z dnia 13 lutego 2020 r., w zamyśle ustawodawcy mają uprościć, a zatem również przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany.Najważniejsze zmiany zostały opublikowane na łamach rządowego serwisu biznes.gov.pl

Głównymi celami nowelizacji wskazywanymi przez samych autorów projektu ustawy były przede wszystkim: ograniczenie biurokracji, doprecyzowanie niejasnych przepisów oraz usprawnienie przebiegu procesu inwestycyjnego. Znaczna część wprowadzanych zmian dotyczy postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót budowlanych, w tym nowego podziału projektu budowlanego. Aktualnie projekt budowlany stanowi jednolity dokument zawierający plan zagospodarowania działki, projekt architektoniczny oraz projekt techniczny.

Najważniejsze zmiany zostały opublikowane na łamach rządowego serwisu biznes.gov.pl. Nowy projekt budowlany zostanie rozdzielony na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny.

Docelowo, taki podział ma spowodować uproszczenie procedury udzielania pozwoleń na budowę i przyspieszenie postępowania. Organ administracji zatwierdzający projekt budowlany w pierwszej kolejności będzie oceniał pierwsze dwie kategorie, tj. projekt zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu) oraz projekt architektoniczno-budowlany (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe) i na ich podstawie udzielał pozwolenia na budowę.

Dla inwestora oznacza to mniej dokumentów do złożenia we wniosku o pozwolenie na budowę. Inwestor będzie natomiast zobligowany do przedłożenia projektu technicznego opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna) organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie wnioskowania o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia robót, chociaż przed rozpoczęciem robót budowlanych, projekt techniczny inwestor powinien złożyć kierownikowi budowy. Za zgodność projektu technicznego z uprzednio zatwierdzonym przez organ projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym będzie odpowiedzialny projektant, a wszystkie dokumenty powinny być złożone w formie papierowej, choć można było pokusić się o jak najszybsze wdrożenie formy elektronicznej.

Nowe przepisy Prawa budowlanego wprowadzają uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanych lub części obiektów budowalnych zbudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Co istotne, nowe uproszczone postępowanie legalizacyjne nie będzie mogło zostać wszczęte, jeżeli przed datą wejścia w życie nowelizacji został wydany w stosunku do danej samowoli budowlanej nakaz rozbiórki. W zamyśle ustawodawcy, taka regulacja powinna zachęcić właścicieli do zgłaszania istniejących obiektów wzniesionych nielegalnie, co przełoży się na większy stan wiedzy nadzoru budowlanego w tym zakresie, a w konsekwencji weryfikację ich bezpieczeństwa i włączenie w system kontroli okresowych.

Zachętą dla właścicieli ma być brak opłaty legalizacyjnej. Z drugiej jednak strony, właściciel będzie musiał przedstawić ekspertyzę techniczną, z której będzie wynikało, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie. Konieczne będzie również wykonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Powyższe oznacza, że właściciele samowoli budowlanych i tak nie unikną kosztów związanych z ich legalizacją.

W kwestii przyłączy nowelizacja być może nie wprowadza rozwiązań rewolucyjnych, ale takie, które stanowią pożądaną ewolucję – na pewno. Zmiany będą sprzyjały sprawnemu przyłączaniu nowych inwestycji do sieci gazowych, elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Służą temu celowi konkretne terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków przyłączenia do sieci, których przekroczenie spowoduje naliczenie kar oraz zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne opłat za wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci a także za ich zmianę, aktualizację lub przeniesienie na inny podmiot, odbiór przyłącza wodociągowego lub przyłącza kanalizacyjnego przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, włączenie przyłącza wodociągowego lub przyłącza kanalizacyjnego do sieci wodociągowej albo kanalizacyjnej i inne zezwolenia z tym związane. Opłaty te ustanawiane będą w regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków, uchwalanym przez radę gminy.

Dotychczas każda gmina mogła regulować kwestię terminów dla przedsiębiorstw na podjęcie działań w kwestii przyłączy w sposób dowolny. Dla przyspieszenia i usprawnienia realizacji inwestycji w tym zakresie, nowe przepisy przewidują termin 14 dni na wydanie warunków przyłączenia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej. Dla innych przypadków został przewidziany termin 30-dniowy. Terminy są liczone od dnia złożenia kompletnego wniosku o przyłączenie do sieci i istnieje możliwość ich przedłużenia, ale tylko w konkretnych przypadkach. Termin ważności wydawanych przez przedsiębiorstwo wodociągowo–kanalizacyjne warunków przyłączenia do sieci wynosić będzie 2 lata.

Dodatkowo, projektant będzie miał obowiązek sprawdzenia, czy przyłączane budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne można będzie podłączyć do istniejącej sieci wodociągowo-kanalizacyjnej. Co wielce istotne, warunkiem odbioru – którego przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne co do zasady nie będzie mogło odmówić, jeżeli przyłącze zostało wykonane zgodnie z wydanymi uprzednio warunkami – nie może być uzyskanie pozwolenia na budowę ani dokonanie zgłoszenia robót budowlanych, jeżeli nie są one wymagane na podstawie przepisów Prawa budowlanego.

O ile dotychczasowe przepisy Prawa budowlanego przewidywały jednokrotną karę za użytkowanie obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów (np. wprowadzenie się i zamieszkiwanie w budynku bez uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia zakończenia robót), stan niezgodności z ustawą mógł trwać w nieskończoność bez sankcji dla inwestora, o tyle nowelizacja rozszerza zakres odpowiedzialności także na właścicieli obiektów budowlanych.

Mimo iż organ nadzoru budowlanego przed wymierzeniem kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego będzie miał obowiązek pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych i dopiero po upływie 60 dni od doręczenia pouczenia, organ jeszcze raz sprawdzi, czy stan nielegalnego użytkowania wciąż trwa, to jednak zmieni się to, że dalsze nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego będzie zagrożone nałożeniem nowych kar pieniężnych.